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十九大報告指出要加強社會保障體系建設(shè)。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

2017年12月18日召開的中央經(jīng)濟工作會議指出，要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

2018年政府工作報告提出了對2018年政府工作的建議，提出要更好解決群眾住房問題。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責(zé)任，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，建立健全長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現(xiàn)安居宜居。

國家已多次提倡培育發(fā)展住房租賃市場，實現(xiàn)租購并舉，建立房地產(chǎn)市場長效機制。這一要求給融資租賃行業(yè)提供了機遇，住房租賃市場也將成為一個競爭者快速涌入的市場。

目前，內(nèi)資試點融資租賃公司、金融租賃公司可開展此類業(yè)務(wù)，而外資融資租賃公司是否能進入該領(lǐng)域一直飽受爭議。前不久商務(wù)部公布的《關(guān)于廢止和修改部分規(guī)章的決定》中廢止了《外商投資租賃業(yè)管理辦法》（商務(wù)部令2005年第5號），或?qū)橥赓Y融資租賃公司進入住房租賃市場打開大門。

雖然在準入方面，障礙或已破除，但融資租賃公司在開展住房租賃業(yè)務(wù)方面仍面臨多重困難，其中最主要的當屬房地產(chǎn)領(lǐng)域稅負過重，以及金融租賃公司的資本充足率困擾。

我國金融租賃公司遵從《金融租賃公司管理辦法》，內(nèi)、外資融資租賃公司適用《融資租賃企業(yè)監(jiān)督管理辦法》、《外商投資租賃業(yè)管理辦法》。

以上各項管理辦法均對融資租賃企業(yè)的租賃物做了規(guī)定。根據(jù)《外商投資租賃業(yè)管理辦法》，外資融資租賃公司的租賃物可以為有形動產(chǎn)、有條件的無形資產(chǎn)，但未包括不動產(chǎn)；根據(jù)《融資租賃企業(yè)監(jiān)督管理辦法》，租賃物需權(quán)屬清晰、真實存在且能夠產(chǎn)生收益權(quán)；《金融租賃公司管理辦法》要求金融租賃公司的租賃物為適用于融資租賃交易的固定資產(chǎn)。

另外，《合同法》第237條中對融資租賃合同的概念進行了界定，其本質(zhì)是融資與融物的結(jié)合。正是因為融資租賃公司開展的“不動產(chǎn)”項目往往達不到融物（即融資租賃公司獲得不動產(chǎn)的所有權(quán)）的要求，致使不動產(chǎn)融資租賃的合同效力在實務(wù)中存在極大爭議。

2018年2月22日，商務(wù)部公布《關(guān)于廢止和修改部分規(guī)章的決定》（商務(wù)部令2018年第1號），其中廢止《外商投資租賃業(yè)管理辦法》（商務(wù)部令2005年第5號）。

《外商投資租賃業(yè)管理辦法》廢止，即廢止了其對于租賃財產(chǎn)的規(guī)定，而根據(jù)《融資租賃企業(yè)監(jiān)督管理辦法》中租賃物需權(quán)屬清晰、真實存在且能夠產(chǎn)生收益權(quán)的要求，對于外資融資租賃公司開展不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的合規(guī)性障礙已被打破。

不能作為融資租賃標的物的參考規(guī)定

國際租賃會計準則第16號——租賃（IFRS 16）的適用范圍為所有租賃業(yè)務(wù)（包括轉(zhuǎn)租中的使用權(quán)租賃），除了：（1）勘探或使用礦產(chǎn)、石油、天然氣及類似非再生資源的租賃；（2）IAS 41中由承租人持有的生物資產(chǎn)租賃；（3）IFRIC 12中的服務(wù)特許權(quán)協(xié)議；（4）IFRS 15中出租人讓渡的知識產(chǎn)權(quán)許可證；（5）IAS 38中由承租人在許可協(xié)議下持有的權(quán)利，如電影、錄像、戲劇、手稿、專利和版權(quán)。

2018年1月8日，財政部辦公廳下發(fā)《企業(yè)會計準則第21號——租賃（修訂）（征求意見稿）》，列示該準則適用于所有租賃，除了：（1）承租人通過許可使用協(xié)議取得的電影、錄像、劇本、文稿、專利和版權(quán)等項目的權(quán)利；（2）出租人授予的知識產(chǎn)權(quán)許可；勘探或使用礦產(chǎn)、石油、天然氣及類似非可再生資源的租賃，承租人承租生物資產(chǎn)以及采用建設(shè)經(jīng)營移交等方式參與公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或運營不適用本準則。

我國融資租賃公司的業(yè)務(wù)類型大多為融資性售后回租業(yè)務(wù)，直租及經(jīng)營性租賃業(yè)務(wù)所占比重偏低，且經(jīng)營性租賃業(yè)務(wù)中超八成為飛機租賃業(yè)務(wù)。

融資租賃行業(yè)歷經(jīng)十年迅猛發(fā)展，企業(yè)數(shù)量及業(yè)務(wù)規(guī)模均已實現(xiàn)爆發(fā)式增長。無需太強專業(yè)性、易操作的售后回租業(yè)務(wù)是眾多租賃公司前期擴張規(guī)模的首選，而隨著近兩年資金形勢趨緊，融資租賃公司自身也面臨著融資難度增加、融資成本上升的難題，故簡單的售后回租顯然已經(jīng)滿足不了行業(yè)持續(xù)發(fā)展的要求。

另外，在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，包括飛機租賃、設(shè)備租賃、工程機械租賃、汽車租賃等均已接近充分競爭，業(yè)務(wù)增長放緩，利潤空間也受到擠壓。

在住房租賃業(yè)務(wù)方面，雖已有部分租賃公司通過售后回租的方式參與其中，但此種模式易使出租人面臨的法律風(fēng)險突出，其交易結(jié)構(gòu)往往難以被認定為融資租賃業(yè)務(wù)。

由此，融資租賃公司亟需轉(zhuǎn)型，開展更接近租賃的經(jīng)營性租賃業(yè)務(wù)。鑒于飛機租賃業(yè)務(wù)一般只有資金實力強且專業(yè)性強的大型融資租賃企業(yè)開展，故住房租賃無疑為更多融資租賃公司提供了開展經(jīng)營性租賃業(yè)務(wù)的空間，可幫助企業(yè)培育新的利潤增長點。

雖然國家多次鼓勵發(fā)展住房租賃，但目前仍存在體制機制方面的多重障礙。對融資租賃行業(yè)而言，沉重的稅收負擔(dān)使想進入該市場的融資租賃公司望而卻步，另外，金融租賃公司更受制于資本充足率要求，很少涉足住房租賃領(lǐng)域。

稅負過重

融資租賃公司開展住房租賃業(yè)務(wù)要承擔(dān)多項的稅目且稅負極重，包括購進環(huán)節(jié)繳納的契稅、印花稅，持有環(huán)節(jié)產(chǎn)生租金后繳納的房產(chǎn)稅，出售環(huán)節(jié)繳納的土地增值稅等。

根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，住房租賃業(yè)務(wù)需繳納房產(chǎn)稅的稅率為12%。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，土地增值稅的計稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額，并按司機超率累進稅率進行征收，適用稅率分為30%、40%、50%、60%。計算公式為：應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。

來源：融資租賃三十人論壇（天津）研究院整理

根據(jù)1997年7月7日頒布的《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院令第224號），在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。契稅稅率為3%-5%，適用稅率則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定。

2012年12月6日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于企業(yè)已售后回租方式進行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財稅〔2012〕82號），規(guī)定對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅。由此，對于金融租賃公司的不動產(chǎn)售后回租業(yè)務(wù)僅征一道契稅，稅負較之前減半。

根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于融資租賃合同有關(guān)印花稅政策的通知》（財稅〔2015〕144號），融資租賃合同（含融資性售后回租），統(tǒng)一按其所載明的租金總額依照“借款合同”稅目，按萬分之零點五（0.05‰）的稅率計稅貼花；在融資性售后回租業(yè)務(wù)中，對承租人、出租人因出售租賃資產(chǎn)及購回租賃資產(chǎn)所簽訂的合同，不征收印花稅。

屬于經(jīng)營租賃合同的，根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》，包括租賃房屋、船舶、飛機、機動車輛、機械、器具、設(shè)備等財產(chǎn)租賃合同，按租賃金額千分之一（1‰）貼花。

房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅；其征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。

國務(wù)院于1986年9月15日頒發(fā)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90號），后于2011年1月8日根據(jù)國務(wù)院令第588號《國務(wù)院關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》修訂。

根據(jù)該《條例》第三、四條，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。

土地增值稅

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》于1993年12月13日發(fā)布，自1994年1月1日起執(zhí)行；后根據(jù)2011年1月8日《國務(wù)院關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》修訂。

根據(jù)該《條例》，土地增值稅實行四級超率累進稅率，增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

扣除項目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。

1994年1月1日發(fā)布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》給出了土地增值稅稅額的具體計算公式（公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)）：

(一)增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的

土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%

(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%

土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%

(四)增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%

金融租賃公司受資本充足率約束

我國金融租賃公司接受銀監(jiān)會監(jiān)管，遵循《商業(yè)銀行資本管理辦法》及《金融租賃公司管理辦法》。

在資本充足率監(jiān)管指標上，要求金融租賃公司資本凈額不得低于風(fēng)險加權(quán)資產(chǎn)的8%；而開展住房租賃業(yè)務(wù)時需按照12.5倍的權(quán)重計算風(fēng)險加權(quán)資產(chǎn)。如果嚴格按照該監(jiān)管指標，將降低金融租賃公司資本充足率，較大影響其他業(yè)務(wù)的正常開展。

關(guān)于金融租賃公司開展住房租賃計12.5倍風(fēng)險權(quán)重的指標，目前業(yè)內(nèi)存在較大爭議，普遍認為房產(chǎn)應(yīng)視為金融租賃公司的租賃物，而非投資不動產(chǎn)，故不應(yīng)依照該指標計算。持反對意見的原因在于，認為金融租賃公司作為受銀監(jiān)會監(jiān)管的銀行業(yè)金融機構(gòu)，理應(yīng)嚴格遵守《商業(yè)銀行資本管理辦法》。

政策方面的不明朗，致使開展住房租賃業(yè)務(wù)極大的占用了金融租賃公司的資本，因而金融租賃公司較少進入該領(lǐng)域。

由于融資租賃公司開展住房租賃業(yè)務(wù)的稅負較重，因此在業(yè)務(wù)進程中很難獲取可觀的收益，主要收益將來自于房產(chǎn)出售之后的增值部分。

在實際業(yè)務(wù)開展中，一些融資租賃公司為了避免繳納契稅，一般不辦理過戶登記手續(xù)，而是以“網(wǎng)簽+抵押”的模式，出租人實際上并未取得租賃物的所有權(quán)。此種模式雖然使租賃公司免去了3%的契稅，但同時也大大增加了自身風(fēng)險。融資租賃公司減輕契稅負擔(dān)還可通過拉長租賃期限的方式，雖然整體上并未降低總的契稅成本，但可使均攤到每期的成本降低，適當緩解租賃公司稅務(wù)壓力。

另外，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號），內(nèi)、外資融資租賃公司可通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式出售地產(chǎn)所有權(quán)，以部分規(guī)避土地增值稅。金融租賃公司由于受監(jiān)管約束，不可隨意下設(shè)子公司，故不適用此種模式。

綜上，過高的稅收負擔(dān)是各類融資租賃公司繞開住房租賃業(yè)務(wù)的首要原因。未來融資租賃公司如果要進軍住房租賃市場，還需與地方政府共同探討可行的業(yè)務(wù)模式，地方政府也可給予適當?shù)呢斦龀?，降低租賃公司稅務(wù)成本，推動住房租賃業(yè)務(wù)陸續(xù)開展。

附：相關(guān)政策文件列表

作者：CFL30康茜  來源：融資租賃三十人論壇（天津）研究院整理