精品乱码一卡2卡三卡4卡二卡 ,中文亚洲爆乳AV无码专区,国产99视频精品免视看7,又爽又刺激免费男女视频

 

基礎設施租賃

兼談不動產(chǎn)租賃

 

一、基礎設施與融資租賃

“通常融資租賃更多運用于獨立、耐用、可移動、通用設備的融資和銷售。據(jù)介紹20世紀70年代，美國、歐洲計算機用戶的90%，美國、英國建筑機具用戶的50%，英國拖拉機用戶的30%使用融資租賃（來實現(xiàn)其購買），此時融資租賃極其類似于設備的分期付款購買，或簡稱以租代購（參見羅曉春《融資租賃是一種新型的融資方式》）。但我們不能把眼光局限于此，同時還必須認識到，目前全球1/3—1/4的投資也是通過融資租賃來完成的。

中國城市化高速發(fā)展的今天，（城市）基礎設施建設任重道遠。傳統(tǒng)的融資租賃更多地支持工商企業(yè)添置生產(chǎn)經(jīng)營設備，那么融資租賃在當代能否更多地支持基礎設施建設，在新的領域作出特殊的大貢獻呢？我們研究探索的答案是完全肯定的，融資租賃在基礎設施建設中不僅可以有所作為，而且是大可有為！

一）基礎設施建設的投融資特性

基礎設施是社會賴以生存和發(fā)展的基本條件。它既有硬件設施，也有軟件條件。即它既包括社會基本需求的房產(chǎn)（經(jīng)濟型住房和辦公、商用房產(chǎn)）；飛機、機場、鐵路、公路、水運及道路、隧道、港口等交通運輸；石油、煤炭、天然氣、電力等能源；水庫、水壩、給排水、污水處理、空氣凈化等環(huán)保水利；郵電通訊（電信、郵電、信息網(wǎng)絡）等公共設施（即更多表現(xiàn)為有形物質的，也是人們通常稱的基礎建設），而且還包括教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生、體育文化和安全等社會事業(yè)，即社會性基礎設施（亦即通常說的軟條件）。

我們也可將基礎設施綜合概括為八大系統(tǒng)：（經(jīng)濟型）房產(chǎn)系統(tǒng)、能源系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)、交通系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、環(huán)保系統(tǒng)、科教文體系統(tǒng)和防衛(wèi)防災安全系統(tǒng)。

由此可見，政府是基礎設施建設任務的主要承擔者。政府、（中央和地方）國有企業(yè)、部分大中型民營企業(yè)成為大型基礎設施的業(yè)主及融資（租賃）的債務人，它們體量大、資產(chǎn)多、現(xiàn)金流量好、信用佳，既愿意也有能力按時付租，進行融資租賃的道德風險和信用風險小。

城市化進程中，經(jīng)濟越發(fā)展，對基礎設施的要求越高，越需要成體系的巨額投資。反過來，基礎設施建設又有“乘數(shù)效應”，即能帶來幾倍于投資額的社會需求和國民收入。2009年為經(jīng)濟止滑提速，中央政府推出4萬億元經(jīng)濟刺激計劃，其中近一半投向交通和城鄉(xiāng)電網(wǎng)建設，這對于全年經(jīng)濟發(fā)展速度保8起到了關鍵性作用。2010年中央繼續(xù)實行適度寬松的貨幣政策，但信貸供給已大不及去年寬松，有限的信貸資源更多地用于保證已開工的大型基礎設施項目，而城市化的進程不能減慢，信貸不能直接支持的基礎設施建設急亟有新的資金輸入渠道來填補。近年二度興起的融資租賃，在轉變融資方式，特別是轉變政府平臺公司負債方式上，無疑是能擔重任的新渠道。

二）基礎設施與融資租賃的運行規(guī)律有巨大契合性

1、基礎設施投資大。通常人們見到的融資租賃是解決中小企業(yè)購置設備的資金不足，表現(xiàn)為中小額度設備的租賃融資，這體現(xiàn)了融資租賃的社會性，即金融的普惠制。在這方面，融資租賃與中小企業(yè)融資擔保的政策性，具有相似性。但融資租賃在全球也同時（而且更多）為大企業(yè)、大項目服務，飛機、遠洋輪船、地鐵、電訊都是融資租賃最活躍的領域（后者基本無擔?；顒拥挠白樱?。因此，融資租賃與大企業(yè)、大項目可以強強聯(lián)合，而不致于（像擔保公司）受到“傍大戶”的責難。

2、期限長?；A設施的使用期長、回收慢。而融資租賃與銀行信貸融資在期限結構上的分工與差異體現(xiàn)在：融資租賃主要為債務人提供中長期融資（銀行信貸則以短期流動資金為主），因而只要租賃的風險可控、利益合適，租期可以上升到設備的使用壽命的大部分（高者可達10－15年，飛機租賃期限甚至可達40年）。

3、現(xiàn)金流穩(wěn)定。基礎設施一旦投入運行，無論是消費者買單，還是政府扶持，或者二者結合，收入來源都比較平穩(wěn)。融資租賃基本上是按照分月或分季收租，以基礎設施項目本身的營業(yè)收入或政府按計劃的撥款即可保證租金的穩(wěn)定償付，形成雙方穩(wěn)定、和諧的運行。

三）融資租賃介入基礎設施的重點

考慮到融資租賃和基礎設施的現(xiàn)金流三方面特點，在基礎設施領域，融資租賃的支持重點為：

1、大交通：飛機，火車，汽車，輪船和機場，鐵路，地鐵，公路，碼頭等立體交通；

2、通訊：交換機與網(wǎng)絡；

3、民生工程：供水供氣，污水處理，醫(yī)院，學校；

4、能源：水電，火電，核電，風電，太陽能等新能源和路燈節(jié)能。

二、融資租賃介入基礎設施項目的價值

不僅僅是業(yè)務上規(guī)模，還有極大的附加價值。

一）風險可控。

大型基礎設施的業(yè)主及融資租賃的債務人要么是大型國有壟斷企業(yè)（如鐵路、電信），要么是地方大型骨干企業(yè)（如電站），體量大、資產(chǎn)多，現(xiàn)金流量好，信用佳，既愿意也有能力按時付租，租賃的道德風險和信用風險小。

二）宜快速做大資產(chǎn)做出品牌和影響力。

一個公司只有以自己的業(yè)務量和占有的市場份額來證明自己存在的理由，但既要風險可控，又要能快速做大，顯然租賃公司一開業(yè)僅在中小企業(yè)領域是難以實現(xiàn)的，而基礎設施建設領域適宜大資金的進出，有利租賃公司在短期內做大規(guī)模，擴大影響，營建一個“要設備，找xx租賃”的口碑，此后潛在客戶主動找上門來，有利于業(yè)務的持續(xù)增長，又有利于好中擇優(yōu)，進一步控制風險。

三）有利于樹立（銀行）信用并獲得充分的信貸支持。

租賃公司有了大的資產(chǎn)和穩(wěn)定的租金回收，容易獲得銀行認同，容易建立起良好的信用記錄，并為后期項目獲得銀行充分的信貸支持墊牢基礎，盡快實現(xiàn)資本金1：10的放大效應，顯然這是一開始就作中小租賃項目難以達到的效果。此外，以成批量的大型基礎設施租賃資產(chǎn)實行證券化，也能很容易給投資人說清商業(yè)模式，風險狀況和盈利能力，容易獲得證券投資人的認同。

四）提升投資人信心。

對于須持續(xù)增資擴股的融資租賃公司而言，經(jīng)營的業(yè)績是吸引投資人的最好素材，這個無言的證明比任何動聽的故事都鮮明而有力。即便是到資本市場，以大項目簡捷明了、大眾可信的資產(chǎn)與收益，也更容易說明自己而讓投資人用腳投票。如果一開始就主作業(yè)務增長慢的中小企業(yè)市場，投資人的耐心將受到業(yè)務模式的挑戰(zhàn)，弄不好成被動局面。

五）有利于充分用好有限的業(yè)務能手。

融資租賃是一個對從業(yè)者素質要求高，而現(xiàn)有業(yè)務熟手十分稀缺的行業(yè)。一個新設立的融資租賃公司往往僅有為數(shù)甚少的業(yè)務熟手，需要以師帶徒方式自我培訓業(yè)務團隊，租賃公司起步期作大型基礎設施項目，可以充分發(fā)揮業(yè)務能手的價值，也有利于帶出具有公司文化特征的業(yè)務團隊。反之主作屬于零售型的中小企業(yè)業(yè)務，熟手的價值得不到發(fā)揮，簡單的業(yè)務也培訓不出好的徒弟。

但是，大型基礎設施建設中，承租人因其體量大又是其他債權人追逐的對象，因而在交易價格上其話語權強，往往形成業(yè)務量大而利薄的格局，就是人們通俗講的“大業(yè)務賺名不賺利”，因而租賃公司在起步階段快速作好大型基礎設施項目，盡快上量上規(guī)模的前提下，還須及時分出精力，啟動中小企業(yè)融資租賃和對市場可控或具有成熟二手市場的設備經(jīng)營性租賃，以提升公司的綜合創(chuàng)利能力，方能達到名利雙收。

三、不動產(chǎn)租賃

動產(chǎn)與不動產(chǎn)的概念：

1、動產(chǎn)與不動產(chǎn)區(qū)別是：以固定資產(chǎn)是否可以移動并且移動是否會損害其價值為標準來區(qū)分。

二者在權利設定的方式上，動產(chǎn)轉讓和其他權利的設定不需要書面的形式，而不動產(chǎn)的轉讓和其他權利的設定必須采用書面的形式。

2、不動產(chǎn)包括：土地、定著物（房屋及建筑物），定著物的特點是附著于土地或房屋建筑物，移動會損害價值或功能。

二者作為融資租賃物的情況：

1、二者作為融資租賃物的應稅范圍不同，動產(chǎn)項目的租賃收益屬于17%的增值稅，不動產(chǎn)項目的租賃收益屬于5%的營業(yè)稅。

2、如何界定租賃物是動產(chǎn)或不動產(chǎn)

根據(jù)二者的概念及特點，分以下情況：（1）如果承租方提供的租賃物是可移動的有形設備，則屬于增值稅項目；（2）如果租賃物只有房屋或建筑物及附著的設施，沒有任何相關設備，則屬于營業(yè)稅項目；（3）如果租賃物既有房屋又有安裝的設備，則根據(jù)情況，可以廠房為租賃物，也可以其設備為租賃物。

對租賃物是動產(chǎn)或不動產(chǎn)的界定，公司必須和租賃項目的資金來源方一致，也必須和承租人一致，這樣經(jīng)營項目的應稅范圍一致，租金收付的票據(jù)一致。

對附著設備的房屋，應盡可能按不動產(chǎn)的項目操作，申報5%的營業(yè)稅，公司作為出租方承擔的稅負較低。

不動產(chǎn)租賃業(yè)務的突出特點是單筆金額很大、租賃物變現(xiàn)能力極低、擔保措施很弱。這既考驗租賃公司的融資能力，也對租賃公司的資產(chǎn)安全帶來了極大地挑戰(zhàn)。金控租賃不動產(chǎn)租賃的原則：

（1）有所為有所不為。堅決不做住宅及商業(yè)房地產(chǎn)租賃業(yè)務，專注于政府基礎設施不動產(chǎn)租賃；堅決不做民營企業(yè)的不動產(chǎn)租賃業(yè)務，專注于國有企業(yè)。堅決不做省外的不動產(chǎn)業(yè)務，只做四川省尤其是成都市范圍的不動產(chǎn)租賃業(yè)務。即便是在成都市的區(qū)縣，我公司也面臨金融租賃公司的巨大競爭壓力，相對于金融租賃公司雄厚的資金實力和低廉的資金價格，我公司的劣勢非常明顯。因此，我公司把業(yè)務重點放在經(jīng)濟發(fā)展水平較低的三三圈層區(qū)縣，充分發(fā)揮我公司的營銷渠道優(yōu)勢和營銷效率，在二三圈層區(qū)縣確定了較高的市場占有率。

（2）為政府平臺公司提供方便靈活的租賃服務。四川省目前的融資租賃公司雖然不多，但融資租賃的市場競爭仍然非常激烈，工銀租賃、國銀租賃、遠東租賃、江蘇租賃等十余家全國性大型租賃公司均在省內大力拓展業(yè)務，尤其是發(fā)展不動產(chǎn)租賃更是這些公司的重點。面對金融租賃公司雄厚的資金實力和低廉的價格優(yōu)勢，金控租賃不斷探索創(chuàng)新，形成了有競爭力的業(yè)務特色。一是與地方政府及其金融辦保持密切溝通，隨時掌握區(qū)縣平臺公司的融資需求。二是簡化租賃環(huán)節(jié)，降低交易成本。金融租賃公司開展不動產(chǎn)租賃業(yè)務均要求租賃物必須過戶，由此產(chǎn)生不必要的稅費，脫離了不動產(chǎn)租賃業(yè)務的融資本質。因此，金控租賃不以租賃物過戶為租賃的必須條件，而是把關注重點放在落實還款來源和擔保措施上。三是操作流程方便快捷。由于金控租賃與承租人同在一個區(qū)域，有利于高效溝通。在租賃架構設計上金控租賃也做到簡單清晰，盡可能滿足承租人的全部需求。四是租賃與融資同步推進，大大縮短融資時間，租賃資金到位迅速。

（3）實施嚴格的總量和單筆額度控制。根據(jù)不同區(qū)縣的經(jīng)濟發(fā)展水平、財政收入和負債水平，確定每個區(qū)縣不同的租賃授信額度，避免地方政府和國有平臺公司承擔過重的債務負擔。目前金控租賃給予成都市轄區(qū)縣的融資額度通常為3-8億元。單筆融資金額過大的租賃項目往往蘊含更高的風險（至少是流動性風險），因此，金控租賃還嚴格控制單筆不動產(chǎn)租賃項目的金額，成都市轄區(qū)縣項目單筆原則上不超過2億元，省內其他區(qū)縣的項目單筆原則上不超過5000萬元。

（4）設定較為嚴格的風險防控措施。除去有特許經(jīng)營權的基礎設施項目外，原則上要求承租人或關聯(lián)方提供土地房產(chǎn)等抵押物，抑制平臺公司盲目擴大負債的沖動。

（5）設定分期還款安排，減少到期還本壓力。融資租賃的期限通常是2-3年，為此，金控租賃設定8-12期租金，承租人將全部租金分攤到每期租金中歸還，有效地減少了到期還本壓力。

四、案列分享

成都金控融資租賃有限公司（簡稱“金控租賃”）44億元資產(chǎn)，38億元租賃資產(chǎn)，70%是基礎設施。

一）融資租賃支持交通先行

1、助推公交車輛更新?lián)Q代

金控租賃開業(yè)典禮上與市公交集團簽署了3億元共600輛公交車融資租賃，支持全市1000輛公交車升級更新?lián)Q代工程。先以租賃公司自有資金到位3000萬元支付購車首付款，再由銀行提供貸款，支付8800萬元購車進度款，首次合作形成1.1億元交通類租賃資產(chǎn)。成都市以融資租賃助推公交事業(yè)發(fā)展走在全國的前列，成為全國公交行業(yè)觀摩學習的典范。

我們還探索通過融資租賃支持公交車配置滅火器、汽車輪胎更新等方式，支持電子眼（天網(wǎng)）建設，提升社會交通的安全性。

2、支持加快城市軌道交通（特別是地鐵）的建設

地鐵是緩解城市交通壓力的有效途徑，也是一個城市綜合實力的顯性指標。成都市開通地鐵一號線獲得廣大市民特別是上班族的高度好評。為加快地鐵建設進程，金控租賃與央企上市公司中鐵二局合作，首次為后者融資租賃一臺近4800萬元的盾構機用于地鐵2號線施工。租賃公司先動用自有資金一次性支付全款以支持盾構機供應廠家（南車隧道公司）盡快進料，專項生產(chǎn)，保證按期（并爭取提前）交付使用。此后該租賃項目獲得光大銀行4200萬元保理融資支持。該租賃模式取得成功后，我們擴大經(jīng)營規(guī)模，又與中鐵二局進行二度合作，回租融資7700萬元，以緩解后者的流動資金緊張。

3、支持政府公務車改革

地方財政更多投向經(jīng)濟發(fā)展后，政府經(jīng)費日漸緊張，結合創(chuàng)新理念，政府向專業(yè)經(jīng)營公司（有的是政府的平臺公司）租賃政務用車，成都都江堰政府就是推進的該模式改革，我們?yōu)榇嘶刈庹沼密?000萬元，鎖定市政府財政拔款為還租來源，妥協(xié)解決改革與資金的關系。

4、海運及內河航運租賃

飛機、輪船歷來是最適合的融資租賃物，這也是銀行系金融租賃公司投入重兵的領域。作為中小型租賃公司，金控租賃抱著積極學習的態(tài)度，利用進出口銀行船泊貸款的優(yōu)勢，嘗試性與海航集團大新華物流公司（新造）融資租賃一艘5.4萬噸級干散貨船共2.4億元，先期支付進度款1.2億元；與銘佳船務及其關聯(lián)公司（建造）租賃三艘內河集裝箱貨船4500萬元，提升長江中上游黃金水道，特別是重慶以上川江的運力。

2012年末金控租賃交通類租賃資產(chǎn)余額達2.69億元，占到公司租賃總資產(chǎn)的6.34%，充分證明公司有實力、有能力承接國家大型基礎設施建設的融資租賃，而且得到大型央企和地方國企的認同，證明公司具有優(yōu)秀的合作力、創(chuàng)新力和執(zhí)行力。同時，租賃公司介入交通項目，也得到銀行的認同，銀行對租賃公司提供了及時和創(chuàng)新的資金支持。

二）參與醫(yī)療、教育等民生項目的改革與發(fā)展

1、醫(yī)療衛(wèi)生

現(xiàn)有的醫(yī)療衛(wèi)生設施設備嚴重不適應城市化進程、市民醫(yī)療消費水平的提高和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化的發(fā)展。特別是縣級城鎮(zhèn)擴建后，原有的（公立）醫(yī)院急待搬遷到新城區(qū)。金控租賃與成都市金堂、新津、龍泉、青白江、大邑縣（區(qū)）、宜賓市翠屏區(qū)醫(yī)院達成共識或直租、或回租（后者為多）共融資1.9億元。

順應國家鼓勵民營（及外資）進入醫(yī)療事業(yè)的改革步伐，融資租賃對民營醫(yī)院、社會醫(yī)院的設備資金需求也加大支持力度。比如金控租賃為四川君安康醫(yī)療投資公司及下屬的新都紅星老年病醫(yī)院提供300萬元的設備回租（變現(xiàn)），以增加新開張醫(yī)院的鋪底流動資金，提升醫(yī)院的營業(yè)規(guī)模，支持其盡快達到滿負荷運行，緩解老年病人入院難問題，到2012年末，該醫(yī)院營業(yè)收入達到5000萬元，服務能力增強。

2、學校教學設備租賃

二十一世紀的競爭主要是人才的競爭，要在競爭中取勝，教育當先行。金控租賃勇?lián)С纸逃l(fā)展的社會責任，率先為金堂縣教育局、翠屏區(qū)教育部門租賃融資共8000萬元。

此外，金控租賃主動探索對文化產(chǎn)業(yè)的支持方式。比如支持縣區(qū)電影院建設等。

2012年末醫(yī)院、學校租賃資產(chǎn)余額2.36億元，占到公司租賃資產(chǎn)總額的14.34%。

三）創(chuàng)新（工業(yè)）園區(qū)建設

以富士康為代表的先期進入中國沿海地區(qū)的外資企業(yè)面臨再次產(chǎn)業(yè)內移，富士康將很大一部分產(chǎn)能內遷到成都市，為此名列四川省政府一號工程。為迎接國際知名大企業(yè)內遷，成都市縣政府承擔了廠房、員工住房及配套設施的興建任務（富士康分三年回購），郫縣就承擔100余萬㎡員工生活用房的建設，須融資近50億元。金控租賃積極參與省市重大（園區(qū)）建設項目，立足租金回收有保障，以創(chuàng)新方式解決園區(qū)廠房及員工配套住房的建設資金，為富士康項目建設注入5億元，支持政府按時間進度完成園區(qū)建設任務。另外，通過回租1億元盤活金堂縣安置小區(qū)的商鋪，為滾動建設安置房引入新的融資渠道，加快民生溫暖工程實施步伐。

2012年末公司園區(qū)建設租賃資產(chǎn)6億元，占租賃總資產(chǎn)36.45%。

 

 

 

 

 

作

 

 

 

 

者

 

 

 

 

簡

 

 

 

 

介

 

 

 

 

 

 

羅

曉

春

 

成都金控融資租賃有限公司總經(jīng)理

 

 

 

高級經(jīng)濟師，碩士；歷任縣長助理，省農行信貸副處長，省農發(fā)行營業(yè)部負責人，四川金融租賃公司總裁，上海融聯(lián)租賃公司副總裁?，F(xiàn)任成都投控集團投資總監(jiān)，兼任金控融資租賃總經(jīng)理、金控典當董事長，成都市企業(yè)家協(xié)會副會長。

參加部級課題研究6項，發(fā)表論文300余篇,由清華大學出版《融資租賃經(jīng)營論》，光明日報出版社《如何做個好領導---孔子儒學與當代企業(yè)管理》等專著，40余次獲獎。獲1989成都市優(yōu)秀科技論文二等獎，農總行1990攻關課題二等獎，2012中國融資租賃產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新杰出人物，成都市第10屆優(yōu)秀企業(yè)家稱號，2013年度中國融資租賃杰出經(jīng)理人。

 

 

免責申明：文章已得到授權，版權屬于原作者，文中內容僅供參考，不代表本平臺立場，不構成任何投資建議。